越南不動產---1

越南不動產基礎認識

其實越南這邊經濟好轉也就五年左右的時間，前幾年政局不太穩，經濟也波動比較大，不過現在相對以前來說好很多了，熱錢和製造業基本也資金重新開始投入越南這邊。我個人感覺現在其實胡志明市就和2000年的上海差不多。你要說發達？也能算是個一線城市。你要說人呢，越南男人都比較懶，女人工作的比較多。我這幾年做房地產投資也算是對越南的房地產市場比較熟悉了，分享下西貢（胡志明）市的房地產市場吧。

其實外國人能買房是2015年才開始的。之前想投資，只能通過越南人本地人當人頭，如果找的人不可靠，很容易被坑錢。
不過就算對外國人開放了房地產市場，外國人也不能購買透天，只能購買大樓（透天是含土地的房屋，基本上都是老式住宅，大樓指公寓，一般就是現在的預售案）。
在越南本地，透天是比較受中老年人歡迎的，因為房子有永久產權和土地所有權，房價漲得比較快。但是外國人並不能買。
市中心地段的透天非常的貴，每年漲幅基本上可以達到25~35%，價格上和北上廣基本上是同級的。一棟比較好的透天經常是100萬美元起，最高437萬美元成交的獨棟透天。


現在比較適合外國人投資是預售大樓，外國人購買的話是50年產權，但是到期時可以免費續約一次，可以把它看成是100年產權的。對於外國人來說基本上可以考察的投資房只考慮大樓，除非有信得過的當地人(或者老婆)。
      

由於產權的限制，並不推薦外國人買二手房，但是外國人如果想「買」二手房，只能向外國人買，如果想「賣」二手房，可以賣給當地人和外國人。

另外，外國人買房不能在越南銀行貸款。

胡志明市的房價

胡志明市作為越南的經濟中心，房價越靠近市中心越貴，均價5500美元/㎡，蛋白區也要1500美元/㎡。在蛋白區買一間大樓的屋子大概需要準備350~600萬台幣。

比方說，之前胡志明市平盛郡有一套公寓，均價是2200美元/㎡。社區有一流的私人醫院、國際學校、超大游泳池……從2014年開盤，價格漲了30%，平均每年漲幅就有10%。還有一套公寓，在市中心那裡，旁邊就是均薪最高的金融街，均價都要5000美元/㎡，市中心價格最高的公寓是1萬美元/㎡。


越南房地產也不是一般人能投資的起，因為越南年輕人月薪換成美元，差不多也就是200~500美元/月。年輕人基本不考慮在市中心買房，租房占大多數，買房更傾向在蛋白區買，畢竟越南的主要交通工具是摩托車，蛋白區和市中心也不算太遠。

投資回報率

剛才說買房貴，其實租房也貴。
平盛郡的那個公寓，
一室一廳，以50平方米計算，租金800美元/月。
兩室一廳，以70平方米計算，租金1000美元/月。
三室一廳，以100平方米計算，租金1200美元/月。
以2200美元的均價計算，投資回報率在7%左右，10-15年就可以收回購房成本。
對比台北 台中等，可能同價位房屋的房租剛夠還每個月的房貸其實越南這邊經濟好轉也就五年左右的時間，胡志明市的這個數字非常可觀。

另外，越南的大樓沒有房產稅，持有成本不高。

越南房地產歷史走勢

越南總人口近1億，人口結構以年輕人為主，19-40歲的青壯年勞動力約為45%。越南的兩大城市聚集了全國近1/5的人口，且這兩個城市的人口還在不斷持續流入。

越南的房價並不穩定，從2005年開始，越南的兩大城市，河內市和胡志明市的房價步步上揚，直到2017年，中等大樓的價格達到了4000-35000美元/平方米，高檔大樓8000-1萬美元/平方米。

2013年房地產泡沫爆發，進入房地產投資低谷，2014年政策調整，房地產市場回暖，2015年開始允許外國人投資本國房產，也算是為房地產的進一步繁榮注入了一針強心劑。由於之前房地產泡沫已經破裂過一次，現在的越南房價其實基期非常低，都是需求推動房價，投資回報率可以說是非常的高了。

歡迎對越南投資有興趣的朋友可以留資料相互交流

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